マイホーム購入を考えて住宅ローンの仮審査を申し込んだところ、「不動産投資をしていること」が想像以上に審査へ影響することを実感しました。
今回は、実際に複数の金融機関で仮申請を行った結果と、感じたことを率直にまとめてみます。
※参考までに
投稿主の直近年収 ：約600万円
不動産投資ロー残高：約4,500万円
住宅ローン審査額 ：約4,800万円
■ 住宅ローンの仮申請を行った銀行一覧
以下の金融機関に対して、実際に住宅ローンの仮申請を行いました。
- 三菱UFJ銀行
- りそな銀行
- JA（農協）
- イオン銀行
- 三井住友銀行
- 埼玉県信用金庫
- 武蔵野銀行
- 新生SBI銀行
- 中央労働金庫
- 群馬銀行
- 山梨中央銀行
- 八十八銀行
合計12銀行です。
■ 結果：JA・群馬・山梨中央・八十八銀行は審査通過の見込み
結果的に、JA、群馬銀行、山梨中央銀行、八十八銀行の4銀行は「審査通りそう」という感触でした。
一方で、メガバンク（UFJ、りそな、三井住友）やネット銀行（新生SBI、イオン）は、不動産投資をしていることでやや慎重な姿勢を取られている印象でした。
■ 地方銀行は通りやすいが、金利が高い傾向
地方銀行は比較的柔軟に対応してくれるものの、金利が高めになる傾向があります。
たとえば、群馬銀行・山梨中央銀行・八十八銀行のいずれも仮審査自体は前向きでしたが、提示された金利はやや高めでした。今回は上記銀行の他にJAも柔軟に対応可能でした。
参考までに群馬銀行は0.95%・山梨中央銀行は0.95%・八十八銀行は0.813%・JAは0.75%
※2025年9月時点
上記比較して、私はJAで進めることを決定。
理由は、「金利のバランス」と「対応の丁寧さ」「地域密着型の安心感」が大きかったです。
■ 不動産投資があると住宅ローン審査に不利になる理由
実際に感じた「不動産投資による影響」は以下の通りです。
- 既存の借入額が大きく見られる
→ 投資用ローンの残債があると、返済負担率が上がり、住宅ローン枠が小さくなる。 - 家賃収入が安定収入として見なされにくい
→ 銀行によっては、家賃収入を全額ではなく「50〜70%」程度しか評価しない。 - 複数の借入先があると信用審査が複雑化する
→ 銀行側の確認作業が増え、審査期間も長引く傾向がある。
要するに、「投資によるプラスのキャッシュフロー」よりも「ローン残高などのリスク側面」を重視される、という印象です。
■ 不動産投資をしていても住宅ローンは組める
ここで強調したいのは、
「不動産を持っていたら住宅ローンは通らない」わけではないということです。
確かに、メガバンクなどでは厳しく見られることもありますが、
地方銀行やJAなどは状況を丁寧にヒアリングしてくれ、
家賃収入や返済実績などを総合的に判断してくれます。
私自身、最終的にはJAで前向きに進められたため、
「不動産投資をしている＝住宅ローンNG」ではないと実感しました。
■ 審査で感じたポイントまとめ
実際に12行へ仮申請して感じたポイントをまとめると以下の通りです。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| メガバンク | 不動産投資があるとやや慎重。年収や資産次第で通るケースも。 |
| 地方銀行 | 柔軟な対応が多いが、金利はやや高め。 |
| JA（農協） | 対応が丁寧で、金利・条件のバランスが良い。 |
| ネット銀行 | 画一的な審査基準が多く、不動産投資ありだと通りにくい。 |
■ まとめ：不動産投資家は銀行選びと情報開示がカギ
不動産投資をしていると、確かに住宅ローン審査では慎重に見られます。
しかし、銀行選びと説明の仕方次第で道は開けると感じました。
- 投資用ローンの返済状況を明確に説明する
- 家賃収入の安定性を示す資料を用意する
- メガバンクだけでなく地方銀行・JAも検討する
こうした準備をしておくことで、住宅ローンを組むハードルは確実に下がります。
■ 今回の体験からの教訓
不動産投資をしていると「住宅ローンは厳しい」とよく言われますが、
実際に動いてみると、通すこと自体は可能。
ただし、「金利条件」や「銀行選び」にはしっかりとした戦略が必要です。
まとめ
不動産投資をしていると住宅ローン審査は確かに厳しめになりますが、通らないわけではありません。私の経験では、メガバンクよりも地方銀行やJAの方が柔軟で、特にJAは金利面でもバランスが良くおすすめです。
「投資＝NG」と諦めず、複数の銀行に相談してみることが大切だと実感しました。
ちなみにメガバンクだと金利0.6%程度で借りれるため、個人的な見解としては、持ち家購入を検討している場合は、住宅ローンを組んでから不動産用ローンを組む方が無難かと思います。
仮に5000万円の住宅ローンを組むとすると、金利0.6%・35年ローンの場合
月々支払いは 約132,000円（元利均等）
金利0.75%・35年ローンの場合
月々支払いは約139,000円（元利均等）
になり、金利が0.15%異なれば月々の支払いに5000円程度差が出ます。
月々の支払いについて、家計の負担にならないという判断になれば地方銀行にて住宅ローンを組むことも選択肢の一つだと思います。もちろん低金利のメガバンクで住宅ローンを組める属性が良い方はそちらで組んでいただいた方がよろしいかと思います。
持ち家が欲しい気持ちはわかりますが、家計のキャッシュフローを考慮して、無理のない負担額で組むことをおすすめします。家賃払うことが勿体無いと思う方もいらっしゃると思いますが、結局持ち家でも長期保有となるとメンテナンス費用等かかりますからね。持ち家の購入タイミングが遅くなってもその分メンテナンス費用は抑えられますし、老朽化リスクも減らせますからね。基本は月々の収入（手取り）に対して3〜4割程度に抑えたほうがよろしいかと。
長々と失礼しました。住宅ローンを組もうとしている方の参考になればと思います。
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